As Varandas em Propriedade Horizontal
6/08/2024
Quando falamos em varandas de um edifício constituído em propriedade horizontal, suscita-se sempre a mesma dúvida, integram ou não as partes comuns do prédio, são responsabilidade do condomínio ou do condómino que delas usufrui?
A realidade é que a Doutrina e os Órgãos Jurisdicionais adotam posições contraditórias, as decisões não são de todo consentâneas, algo que nos parece ter fundamento nas circunstâncias concretas de cada situação, ou seja, quando observamos uma questão sobre uma varanda de um edifício constituído em propriedade horizontal devemos:
i. Analisar o título constitutivo, perceber se refere no seu conteúdo a atribuição de uso exclusivo a alguma fração ou se o assunto é omisso. Caso o título constitutivo nada diga, presume-se que estamos perante uma parte comum do prédio, sem prejuízo da possibilidade de se ilidir tal presunção.
ii. Em segundo lugar, devemos observar a situação concreta em discussão, estamos a debater responsabilidade sob a zona interior da varanda, ou sobre a zona exterior (gradeamento).
iii. Por fim, devemos ainda aferir se existe culpa ou negligência daqueles que têm fruição ou acesso exclusivo ao local e se esse ato está diretamente relacionado com o dano que se pretende responsabilizar.
No seguimento desta análise e sem entrar muito no mérito da questão, algo que faremos no futuro, no devido momento, destacamos algumas posições que entendemos relevantes para formar uma linha de pensamento:
i. O Tribunal da Relação de Évora, Acórdão de 26-04-2018, Processo nº572/15.5T8SSB.E1, refere “uma varanda que existe sobre uma fração inferior não é um terraço de cobertura pelo que não é parte comum de um prédio constituído em propriedade horizontal. Assim, não pode o condomínio ser condenado na realização das obras de impermeabilização da referida varanda devendo as mesmas ser efetuadas e custeadas pelo seu proprietário.”
ii. O Tribunal da Relação do Porto, Acórdão de 08-04-2024, Processo 22126/22.0T8PRT-A.P1, refere “fazendo a varanda parte integrante da fração respetiva de acordo com o título constitutivo da propriedade horizontal, a mesma assumirá a qualidade de parte própria no que respeita à sua parte interior, incluindo o chão. Já no seu aspeto exterior a varanda, enquanto componente da fachada do edifício, constitui parte comum do mesmo.”
iii. A DECO pronunciou-se sobre este assunto em janeiro de 2017, referindo que “de uma maneira geral, face ao silêncio da lei, e tendo em conta que geralmente a varanda fará parte da fachada do prédio, entendemos que tudo o que seja interior está integrado na fração, enquanto a parede exterior é parte comum. Por isso, quando se proceder, por exemplo, à pintura exterior do prédio, paga pelo condomínio, também a parede da varanda será abrangida.”